Guide · Sols et réglementation

Étude de sol G1, G2 et loi Élan : ce qui est obligatoire

Qui doit fournir l’étude géotechnique, à quel moment et pour quels terrains : le point sur la loi Élan et les argiles du Var.

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N°01Guide · Sols et réglementation

Étude de sol G1 G2 loi Élan : le cadre en bref

Étude de sol G1 G2 loi Élan : ces trois termes reviennent dans toutes les discussions entre vendeurs de terrains, acheteurs, constructeurs et terrassiers depuis 2020. La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan, a rendu obligatoires certaines études géotechniques dans les secteurs exposés au retrait-gonflement des argiles. L’objectif est de limiter les fissures qui touchent chaque année des milliers de maisons fondées sur des sols argileux.

Le Var est directement concerné. Autour de Draguignan, les marnes et argiles des vallons, les alluvions fines de la plaine de l’Argens et certains coteaux de Flayosc, de Lorgues ou de Trans-en-Provence sont classés en exposition moyenne ou forte sur la carte nationale. À l’inverse, les plateaux calcaires du nord de la Dracénie sont souvent en exposition faible, mais il faut le vérifier parcelle par parcelle.

Ce guide précise qui doit faire quelle étude, à quel moment, ce qu’elle contient et ce qu’elle change concrètement pour le terrassement et les fondations.

Godet ouvrant une fouille dans une pelouse — Fouille ouverte dans une pelouse : les premiers décimètres ne disent rien du sol d’assise.

Vente de terrain

L’étude préalable G1, à la charge du vendeur

Lorsqu’un terrain non bâti constructible est vendu dans une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, le vendeur doit fournir une étude géotechnique préalable. Elle est annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. Ces règles figurent aujourd’hui aux articles L132-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, consultables sur Legifrance.

Cette étude correspond à la mission G1 de la norme NF P94-500, dans ses deux phases : étude de site et principes généraux de construction. Elle identifie les risques géotechniques majeurs et donne des premières orientations, sans dimensionner les fondations d’un projet précis. Si le sol n’a pas été remanié, elle reste valable trente ans.

L’étude préalable reste ensuite attachée au terrain : en cas de revente, elle suit le bien. Pour l’acheteur, c’est un document précieux, qui évite d’acquérir sans le savoir une parcelle qui imposera des fondations coûteuses.

Mini-pelle orange creusant une terre rouge — Terre rouge argileuse : un sol à surveiller pour les fondations.

Construction

L’étude de conception G2 pour le constructeur

Avant de signer un contrat de construction de maison individuelle ou un marché de travaux dans ces mêmes zones, le maître d’ouvrage transmet l’étude préalable au constructeur. Le contrat doit ensuite préciser que le constructeur a pris en compte une étude géotechnique de conception, fournie par le maître d’ouvrage ou réalisée par lui, ou qu’il respecte les dispositions constructives forfaitaires fixées par la réglementation.

Cette étude de conception correspond à la mission G2 de la norme. Elle tient compte du projet réel : implantation, charges, sous-sol éventuel, mitoyennetés. Elle fixe le type et la profondeur des fondations, les précautions de drainage et les distances aux arbres. C’est elle qui guide directement le terrassier.

Dans la pratique, beaucoup de constructeurs font réaliser la G2 systématiquement, même hors zone argileuse, car elle sécurise le chiffrage des fondations. Un particulier qui construit en direct avec des artisans a tout intérêt à faire de même.

N°02Repères

Les missions géotechniques en un tableau

La norme NF P94-500 enchaîne plusieurs missions, chacune adaptée à une phase du projet. Pour une maison individuelle, ce sont surtout la G1 et la G2 qui comptent. Les montants indiqués sont des ordres de grandeur couramment constatés, à confirmer auprès d’un bureau d’études.

Mission	Moment	Contenu principal	Ordre de grandeur
G1 étude de site et principes généraux	Avant la vente du terrain	Contexte géologique, sondages légers, risques majeurs, orientations	Quelques centaines à environ 1 500 €
G2 avant-projet et projet	Conception de la maison	Sondages adaptés, type et profondeur des fondations, drainage	Souvent 1 500 à 3 500 €
G3 étude d’exécution	Pendant les travaux	Suivi par l’entreprise, adaptations	Rarement demandée en maison individuelle
G4 supervision	Pendant les travaux	Contrôle pour le maître d’ouvrage	Selon le projet
G5 diagnostic	Après un sinistre	Analyse d’un désordre existant	Sur devis

Grande fouille en pleine masse au pied d’un mur — Fouille en pleine masse : la profondeur est dictée par l’étude, pas par l’habitude.

Sur le chantier

Ce que l’étude change pour le terrassement

Pour le terrassier, l’étude de conception est une feuille de route. Elle fixe la profondeur minimale d’ancrage des fondations, souvent 1,20 m et parfois davantage en zone d’exposition forte, afin d’atteindre un sol moins sensible aux variations d’humidité. Elle peut imposer des fondations homogènes, un vide sanitaire plutôt qu’un dallage sur terre-plein, ou un joint de rupture entre deux parties de la maison.

Elle traite aussi l’eau : pentes autour de la construction, éloignement des descentes de gouttière, drainage en pied de fondation, trottoir périphérique étanche. Les arbres à grand développement doivent être tenus à distance, ou séparés par un écran anti-racines.

Pourquoi la profondeur compte autant

Une argile perd de l’eau en été et se rétracte, puis regonfle avec les pluies d’automne. Ces mouvements sont maximaux près de la surface et s’atténuent avec la profondeur. Des semelles trop superficielles suivent ces cycles, et la maison se fissure en escalier, souvent aux angles et au-dessus des ouvertures. La sécheresse de 2022 a rappelé à quel point le phénomène touche aussi le sud-est.

Le fond de fouille, moment de vérité

Même avec une bonne étude, le fond de fouille doit être observé. Une poche d’argile plus molle, une venue d’eau ou un ancien remblai non signalé imposent de creuser plus bas ou de consulter à nouveau le bureau d’études. Un fond de fouille ne se laisse pas ouvert sous la pluie : il se protège ou se bétonne rapidement.

Les points à vérifier avant d’acheter ou de construire

Exposition du terrain au retrait-gonflement sur la carte officielle
Présence de l’étude préalable annexée à la promesse de vente
Date de l’étude et absence de remaniement du terrain depuis
Clause du contrat de construction mentionnant l’étude de conception
Profondeur de fondation retenue et type de plancher bas
Dispositions prévues pour les eaux pluviales autour de la maison
Distance entre la future maison et les grands arbres

Questions fréquentes sur les études de sol

L’étude G1 est-elle obligatoire pour tous les terrains ?

Non. L’obligation vise la vente de terrains non bâtis constructibles situés en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles. En zone faible ou nulle, elle n’est pas imposée par la loi Élan, même si elle reste utile. Certains cas sont exclus, comme les terrains non constructibles. Consultez la carte d’exposition ou demandez à votre notaire si votre parcelle est concernée.

Qui paie l’étude G2 ?

L’étude de conception relève du projet de construction. Elle est payée soit par le maître d’ouvrage, qui la fournit au constructeur, soit par le constructeur lui-même, qui l’intègre à son prix. Lisez attentivement le contrat : il doit indiquer clairement quelle option est retenue. À défaut d’étude, le constructeur doit appliquer les dispositions constructives prévues par la réglementation.

Combien de temps faut-il pour obtenir une étude de sol ?

Comptez en général quelques semaines entre la commande et la remise du rapport, le temps que le bureau d’études planifie les sondages, les réalise et interprète les résultats. Les délais s’allongent en période chargée. Anticipez donc la commande dès la signature de la promesse ou dès les premières esquisses de la maison, pour ne pas retarder le dépôt du permis ni le démarrage du chantier.

Une étude G1 suffit-elle pour construire ?

Elle ne suffit pas à dimensionner les fondations. La G1 donne un diagnostic général du site et des principes, alors que la G2 prend en compte votre maison réelle. Construire sur la seule base de la G1 revient à appliquer des hypothèses prudentes mais imprécises, avec un risque de sous-dimensionnement ou, à l’inverse, de surcoût inutile. En zone exposée, la loi impose d’ailleurs l’une des options prévues.

Faut-il une étude pour une extension ou une piscine ?

Les obligations de la loi Élan concernent principalement la vente de terrains et les contrats de construction de maisons. Pour une extension, un garage ou une piscine, l’étude n’est pas toujours imposée, mais elle reste recommandée en terrain argileux ou en pente. Une piscine est un ouvrage lourd et rigide : un mouvement de sol différentiel peut la fissurer. Demandez conseil avant de creuser.

Le terrassier peut-il réaliser l’étude de sol ?

Non. L’étude géotechnique est réalisée par un bureau d’études spécialisé, avec ses propres moyens de sondage et d’interprétation. Le terrassier peut en revanche ouvrir des fosses de reconnaissance à la pelle à la demande du bureau d’études, faciliter l’accès de la foreuse et, surtout, appliquer ses prescriptions sur le chantier : profondeurs, purges, drainage et gestion des eaux.

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